Em meados de abril de 2024, a Comissão de Juristas responsável pela revisão e atualização do Código Civil Brasileiro apresentou o Anteprojeto do texto ao Senado Federal. As mudanças mais profundas ocorreram no capítulo referente à Família e às Sucessões, assim como na inclusão do Direito Digital e de regramento sobre Animais. Apesar destes destaques, não somente nessas áreas que as mudanças podem trazer consequências.
Um campo que sofreu modificações no Anteprojeto é o dos inadimplentes em geral, o que abrange inadimplentes de cotas condominiais. A primeira mudança que se pode destacar é referente à prescrição, cujo prazo geral, no Código Civil atual, é de 10 anos, agora passa a ser de 5 anos. Isso não impacta diretamente os devedores de cotas condominiais, uma vez que o prazo prescricional para a cobrança dessas já é de 5 anos conforme disposto na Lei nº 1.092/2022, porém demonstra que a intenção da Comissão é mostrar que “o direito não socorre àqueles que dormem”, ou seja, os credores devem ser diligentes e rápidos na tentativa de recuperação de crédito.
Outro ponto que pode impactar no cálculo da inadimplência é a mudança proposta no Artigo 406, pois o Anteprojeto estabelece juros de 1% ao mês quando não houver estipulação diferente entre as partes, sendo que, havendo estipulação, essa não pode prever taxa maior que o dobro que propõe a Comissão de Juristas, limite não aplicável à multa cominatória. Portanto, as convenções e assembleias devem seguir esses parâmetros de juros para não incorrerem em ilegalidades e invalidades nas cobranças posteriores. Ademais, a nova redação do Artigo 1.336 permite a fixação de multa de até 10% do valor do débito, sendo bem maior do que o atualmente autorizado, tendo nas razões do projeto, para o aumento referido, a clara intenção de combate à inadimplência.
Como último destaque do presente texto, o Anteprojeto mantém a impossibilidade de o condômino inadimplente votar nas deliberações das Assembleias Gerais, trazendo a novidade de que a limitação não se dá somente quando devedor de valores, mas também quando descumpridor dos deveres condominiais, fator que, certamente, abrirá grande discussão de como realizar essa aplicação e como o descumprimento de deveres deverá ser constatado e comprovado.
O Anteprojeto apresentado trouxe destaque ao direito condominial, tendo promovido uma série de mudanças tanto na parte de inadimplência, objeto do presente artigo, como também em outros pontos como multipropriedade, maior atenção aos condomínios especiais e trazendo novidades em relação ao condômino antissocial. Todos são temas relevantes que trarão grande discussão e aprimoramento nessa área do direito tão rica e importante.
*Por Carolina Zenha, Gerente Jurídica Ruggeri & Rosa, escritório parceiro Aliança Condomínios