De acordo com o Censo 2022 do IBGE, mais de 13,3 milhões de endereços no Brasil estão em condomínios, ou seja, é 1 a cada 8 domicílios cadastrados. E para se conviver em harmonia neste tipo de moradia é necessário que se respeite as regras e normas de convivência.
Uma das causas mais frequentes relacionadas a brigas entre vizinhos são referentes a obras e reformas, afinal, mesmo sendo o proprietário do imóvel, é preciso se atentar que existem limites que necessitam ser seguidos. Por isso, antes de tudo, é imprescindível que todos os moradores conheçam e cumpram as normas estabelecidas no regimento interno do condomínio.
Além disso, é importante estar atento a NBR 16.280, que é a norma ABNT para reforma de apartamento, criada para trazer mais segurança às obras realizadas. Em vigor no Brasil desde 2014, ela oferece uma lista de procedimentos obrigatórios para a reforma de um imóvel.
“Como consta na norma da ABNT, todas as reformas realizadas em um apartamento devem ser comunicadas ao síndico antes do início das obras, pois ele é o responsável legal por analisar toda a documentação, assim como pela aprovação a realização do projeto, verificando se está tudo em conformidade com as regras do condomínio”, explica o especialista em Compliance Imobiliário, Fábio Ramos, diretor-geral da Plenno Arquitetura.
Caso haja irregularidades durante a execução do projeto, o sindico pode notificar o condômino, aplicar multas e até impedir a entrada de profissionais e materiais. Ao final da obra, ele também é responsável por realizar uma vistoria e garantir que tudo foi concluído conforme o planejado. Se constar alguma infração nesta verificação final, é preciso determinar um prazo para que o morador restabeleça os padrões do condomínio citados na convenção.
De acordo com Ramos, “os padrões estabelecidos existem para serem cumpridos e não tem como abrir precedente para nenhum morador”.
Além das reformas nos apartamentos, outra questão bastante discutida são as mudanças nas áreas comuns do prédio, sejam elas para fins de manutenção ou modernização, seja devido à mudança de estilo de vida das pessoas. “Atendemos muitos casos em que uma área comum que antes servia para depósito, por exemplo, está sendo reivindicada para que se transforme em uma brinquedoteca, espaço pet ou coworking”, ressalta o profissional.
Nestes casos, para que haja a alteração na destinação da área, é necessária a aprovação por 2/3 dos condôminos, segundo o Código Civil. Além disso, é importante ressaltar, que nem sempre a reforma mexe apenas com a estética do ambiente, muitas vezes, elas envolvem mudanças estruturais que exigem acompanhamento técnico. Nestes casos, deve ser contratado um engenheiro ou arquiteto habilitado para avaliar e planejar a reforma de forma segura.
“Independentemente se a obra ou reforma esteja ocorrendo em um apartamento ou em uma área comum, se houver mudança estrutural ou de destinação de local, é imprescindível que o projeto seja aprovado na prefeitura do município em que o condomínio está localizado e emitido um alvará de reforma para que a mesma esteja apta a ser executada. Além disso, no caso de mudança na finalidade de um espaço, também é necessário à aprovação de um novo AVCB, pois, se muda o perfil da área, mudam as exigências do corpo de bombeiros” esclarece o diretor-geral da Plenno Arquitetura.
Portanto, toda obra ou reforma realizada em condomínios exige uma série de procedimentos, e a primeira delas é: não comece sem antes saber quais as limites permitidos.