Hoje, a gestão de condomínio requer cada vez mais que o síndico tenha capacitação verdadeira, dado o aumento das exigências legais e a demanda dos moradores por maior transparência, eficiência e valorização do patrimônio. Para isso, é fundamental que as manutenções sejam realizadas e que constem no planejamento orçamentário anual.
O síndico precisa trabalhar na comunicação e conscientizar os moradores que manter as manutenções em dia não é despesa, mas sim investimento, uma vez que serão preservadas as estruturas do edifício, o que irá promover a segurança dos próprios moradores, colaboradores, prestadores de serviço e visitantes.
São muitos os itens que o gestor precisa preservar, dentre eles estão: os equipamentos de incêndio, como os extintores, as mangueiras e a iluminação de emergência; o sistema de CFTV; o interfone; os elevadores; o sistema de para-raios; os quadros elétricos, o playground e os portões. Além dos pontos mencionados, as áreas do telhado e da cobertura merecem uma atenção especial, principalmente com a chegada das chuvas intensas, que variam nas diversas regiões do país.
O síndico deve apontar no seu quadro de manutenção a limpeza periódica dos ralos para evitar o alagamento da cobertura pelo acúmulo de sujeira, que poderá ter como consequência a infiltração de água nos apartamentos localizados no último andar. Outro cuidado refere-se à manutenção dos rufos e calhas, que, se estiverem avariados, também poderão causar infiltrações nos apartamentos e manchar a pintura externa da fachada.
Para que as manutenções na área da cobertura e telhados sejam feitas com segurança, o síndico deve verificar os riscos que existem no local, tais como: se a cobertura possui gradil e se na área do telhado foi instalada a linha de vida, exigida pela NBR 35 da ABNT (Associação de Normas Técnicas), que aborda os cuidados no trabalho em altura. O profissional que for executar o trabalho nesta área precisará usar um cinto de segurança tipo paraquedista ligado à linha de vida.
Outra questão que deve ser observada pelo gestor, antes do início da época das chuvas torrenciais, é o estado de conservação da impermeabilização da cobertura, dado que poderá acarretar infiltração no interior das caixas d’água e contaminação da água que é distribuída para os moradores. Quanto aos telhados, ele deverá verificar se as telhas estão no lugar e se não estão quebradas. Uma nova apuração deve ser realizada sempre que houver uma forte chuva, com ventos e queda de granizo.
Além desses itens, não deve ser esquecido o para-raios, que deve ser inspecionado por profissional habilitado pelo menos uma vez por ano e imediatamente se houve a suspeita que tenha ocorrido uma queda de raio no condomínio ou nos edifícios vizinhos.
O acompanhamento constante e as manutenções bem realizadas irão garantir ao síndico que, caso haja algum incidente, o seguro contratado fará a indenização solicitada. Para tanto, é preciso que o seguro do condomínio conste as seguintes coberturas: queda de raio, vendaval e granizo.
*Por Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, professora do curso Administração de Condomínios e Síndico Profissional da Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado (FECAP) e dos cursos 100% online de OCONDOMINIO. Contabilista e Administradora formada pela FAAP, possui MBA pela USP em Gerenciamento de Facilidades (Gestão Predial com foco na operação). Atua na área de consultoria para condomínios desde 1994. Autora do livro “Revolucionando o Condomínio”, participou do quadro “Chame o Síndico”, do Fantástico, na Rede Globo.